شروط  اشعار  المستاجر بالاخلاء 

شروط اشعار المستاجر بالاخلاء في القانون اليمني 

يصدر التنبيه من المؤجر أو من المستأجر أو ممن ينوب عن أي منهما... ولايجوز صدور التنبيه من شخص ثالث لا علاقة له بالمتعاقدين .

 إن عقد الإيجار ينتهي بإجتماع شيئين هما إنقضاء المدة وإعطاء تنبيه في الميعاد القانوني فإذا انقضت المدة وأقترن هذا باعطاء التنبيه وجب أن يقول بإنتهاء عقد الإيجار ولا عبرة بما إذا كان التنبيه قد صدر من طرف او من أخر.

شكل التنبيه وليس للتنبيه شكل خاص فيجوز أن يكون بإنذار على يد محضر أو بكتاب مسجل أو بكتاب عادي بل يجوز أيضاً أ، يكون شفوياً ولكن من صدر منه التنبيه يحمل عبء الإثبات .

ويجوز إعطاء التنبيه على المخالصة بالأجرة كما يجوز توجيهه في برقية إذا تبين جلياً من البرقيه أسم المرسل فإذ لم يتبين ذلك كان التنبيه باطلاً ويكون التنبيه بالإخلاء صحيحاً حتى لو كان الإنذار الرسمي الذي تضمن هذا التنبيه باطلاً لعيب في الشكل مثلاً ، وهذا لا يمانع المتعاقدين أن يشترطا شكلاً خاصاً للتنبيه.

❀ويجب أن يشتمل التنبيه على البيانات اللازمة لمعرفة ممن صدر ولمن يصدر مع تحديد عقد الإيجار المراد إنهاؤه ويجب أن يذكر صاحب التنبيه في وضوح أنه يريد إخلاء العين – ولكن لا يشترط في ذلك ألفاظ خاصة – فلا يعد تنبيهاً بالإخلاء الإشارة في المخالصة بالأجرة إلى أن الأجرة ستزيد إبتداء من وقت معين دون أن يقترن بطلب الإخلاء عند عدم قبول الزيادة وكذلك لا يعد تنبيهاً بالإخلاء إعلان المستأجرين عن عزمهم على طلب فسخ الإيجار إذا لم يخرج المؤجر شخصاً معيناً من العين المؤجرة .

●ولكن الإيجار لا ينتهي بمجرد إنقضاء المدة المحددة لدفع الأجرة بل لابد من أن ينبه أحد المتعاقدين على الأخر بالإخلاء في أجل معين فإن حصل التنبيه في هذا الأجل إنتهى الإيجار بإنقضاء المدة المحددة لدفع الاجرة وإلا إمتد إلى مدة أخرى وهكذا حتى يحصل التنبيه في الأجل المعين.

▣وإذا لم يحصل التنبيه بالإخلاء أصلاً أو حصل بعد فوات الأجل المحدد فالإيجار يمتد – لا يتجدد – إلى المدة الأخرى التي حددها القانون  وهذه المدة الثانية تكون في الغالب معادلة للمدة الأولى وإن كان هذا غير محتم فللمتعاقدين أن يتفقا على أن تكون المدة الثانية أقصر أو أطول من المدة الأولى ... وبقاء المستأجر بعد ذلك في العين يعد تجديداً ضمنياً لا إمتداد للإيجار ومدة التجديد الضمني ليست هي مدة الإمتداد بل مدة دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية.

هل توجد أجرة مستحقة على طالب الدراسة للمؤجر ؟ وهو ما سنناقشة فيما يلي :ـ

▣وبالرغم من إتفاق المتعاقدين على فسخ الإيجار بلا حاجة إلى حكم أو إنذار فإن تساهل المؤجر في تنفيذ هذا الشرط وسماحة للمستأجر أن يتأخر قليلاً عن دفع الأجرة قد يفسر بأن هناك إتفاقاً ضمنياً يلغي الإتفاق الأول فلا يجوز للمؤجر بعد ذلك أن ينفذ الإتفاق الأول بدقة إذا سكن المستأجر إلى ما تعوده من التأخير في دفع الأجر.

▣إذا لم يقم المستأجر على الوجه الذي بيناه فيما تقدم فإن تطبيق القواعد العامة يقتضي أن يكون للمؤجر بعد إعذار المستأجر الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أوأن يكون للمؤجر بعد إعذاره المستأجر الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أو بفسخ الإيجار وسواء طلب هذا أو ذاك فإن له المطالبة أيضاً بالتعويض عما أصابة من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه.

◐فسخ عقد الإيجار 

الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . 

●يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ . مناطه . 

●تحقق الممكنة من توافر شرط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله .

●سلطة القاضي في التثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد ومراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون إعماله . ●وجوب تجاوزه عنه عندما اسقط الدائن حقه فيه بقبوله الوفاء بطريقة تتعارض مع إرادة الفسخ فلا يبقى سوى التمسك بالفسخ القضائي المنصوص عليه بالمادة 157 مدني.

 (الطعن رقم 73ق جلسة 18/111/2004

 نقض جلسة 10/12/1996 

من إعداد / الكاتب القانوني عادل الكردسي

لاستشارأت القانونية والاستفسارات

في مسائل قانونية جنائية ومدنية 

777543350 واتس اب 

770479679 واتس آب